תוכן עניינים
- מבוא
- רקע כלכלי של שוק הנדל״ן בישראל
- סקירה של שוק הנדל״ן בקפריסין
- מחירי נכסים – פערים דרמטיים
- תשואות , החזר השקעה
- מיסוי והשפעתו על המשקיע
- אפשרויות מימון
- רגולציה ורגישות ממשלתית
- ניהול הנכס – תפעול, אחזקה והשכרה
- השקעה בנכסים לטווח קצר (Airbnb ודירות נופש)
- פוטנציאל עליית ערך הנכס
- אקלים השקעה וביקוש עתידי
- השקעה בקפריסין דרך פרויקט The Ring
- ניתוח טבלאי: ישראל מול קפריסין – פרמטר אחר פרמטר
- סיכום והמלצות
מבוא
השקעה בנדל״ן היא כבר מזמן לא רק עניין של נדל״ן – אלא אסטרטגיה לבניית חוסן כלכלי.
בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים בוחרים בנדל״ן ככלי מרכזי לשמירה על ערך הכסף, לבניית עושר אישי ליצירת הכנסה פסיבית לטווח ארוך.
אך מול מציאות של מחירים מרקיעי שחקים בישראל, עומס רגולציה ותשואות יורדות – משקיעים רבים פונים לאפיקים בינלאומיים.
ובין שלל האפשרויות, השקעה בקפריסין בולטת כיעד יציב, קרוב ונגיש – שמספק את כל מה שהשוק המקומי מתקשה להציע.
במאמר זה נעמיק בהשוואה בין שוק הנדל״ן הישראלי לזה הקפריסאי, נבחן את היתרונות והאתגרים שבכל אחד מהם – ונסקור את THE RING בלרנקה כדוגמא להשקעה חכמה, מבוקשת ועתירת פוטנציאל.
רקע כלכלי של שוק הנדל״ן בישראל
שוק הנדל"ן הישראלי נחשב לאחד הדינמיים בעולם המערבי – אך גם לאחד המורכבים והקשים ביותר למשקיעים פרטיים.
- זינוק מחירים חד בעשור האחרון
מחירי הדירות בישראל עלו בכ־150% בעשור האחרון (לפי נתוני הלמ״ס), כשמחירי דירות 4 חדרים בתל אביב נעים סביב 3.5–4 מיליון ש״ח. - היצע קרקעות מוגבל
המרכז, שבו הביקוש הגבוה ביותר, סובל ממחסור משמעותי בקרקעות זמינות לבנייה – מה שמוביל למחירים גבוהים ולהאטה בקצב הבנייה. - ביורוקרטיה ורפורמות מס כבדות
רגולציה נוקשה, אישורים איטיים, ומדיניות מס משתנה – מקשים על תכנון השקעות ומפחיתים את התשואה הפוטנציאלית. - התערבות ממשלתית גוברת
ניסיונות הממשלה “לקרר את השוק” באמצעות מגבלות מימון, מיסים והגבלות רוכשים – דווקא מקשים על משקיעים ועל רוכשי דירה ראשונה.
סקירה של שוק הנדל״ן בקפריסין
קפריסין – יעד מבוקש להשקעות חכמות
האי השלישי בגודלו בים התיכון, מציעה שילוב מנצח של יציבות, נגישות ומדיניות ידידותית למשקיעים.
עם מזג אוויר מושלם כמעט כל השנה, תרבות מערבית ואורח חיים ים-תיכוני – היא מושכת אליה יותר ויותר משקיעים מרחבי העולם, ובמיוחד מישראל.
✅ שוק נדל״ן פתוח לזרים
אין מגבלות על רוכשים ישראלים – כל אחד יכול לרכוש נכס ישירות וליהנות מבעלות מלאה.
✅ תהליך רכישה פשוט ומהיר
ללא בירוקרטיה מסובכת – בליווי עורך דין מקומי, ניתן להשלים רכישה תוך זמן קצר ובשקיפות מלאה.
✅ מחירים נגישים
מחירי הדירות נמוכים בעשרות אחוזים לעומת ישראל – עם פוטנציאל השבחה גבוה.
✅ כלכלה מבוססת תיירות
הביקוש להשכרות נופש ואירוח בקפריסין נמצא בעלייה מתמדת – מה שמאפשר יצירת תשואה שוטפת גבוהה.
מחירי נכסים – פערים דרמטיים
| עיר | מחיר ממוצע למ"ר | דירת 3 חדרים ממוצעת |
| תל אביב | 47,000 ₪ | 3,500,000 ₪ |
| ירושלים | 34,000 ₪ | 2,300,000 ₪ |
| לרנקה (קפריסין) | 9,000 ₪ | 750,000 ₪ |
| פאפוס (קפריסין) | 7,000 ₪ | 600,000 ₪ |
הפערים נובעים בעיקר ממדיניות קרקע נוחה, שוק פחות ריכוזי ועלויות בנייה זולות יותר. התוצאה: המשקיע הממוצע יכול לרכוש שניים עד שלושה נכסים בקפריסין במחיר נכס אחד בישראל.
תשואות והחזר השקעה
בעוד שהתשואה הממוצעת על דירות למגורים בישראל עומדת על כ־2.5% בלבד, בקפריסין – בזכות מחירי הרכישה הנמוכים וביקוש תיירותי – ניתן להגיע לתשואות של 5%–8% ואף יותר בפרויקטים מסוימים.
השכרה לטווח קצר (Airbnb):
- תל אביב: 5%–6%, אך עם מגבלות עירוניות רבות.
- לרנקה ופאפוס: 8%–10%, בעיקר בעונת הקיץ.
מיסוי והשפעתו על המשקיע
| רכיב מיסוי | ישראל | קפריסין |
| מס רכישה | 5%-10% | מדורג מ-0% ועד 8% |
| מס שבח | 25% | פטור/מופחת במקרים רבים |
| מס על שכירות | מדורג | נמוך וקל לתכנון מס |
| מס רכוש שנתי | כן (במקרים מסוימים) | אין |
קפריסין מציעה יתרונות מיסוי מובהקים למשקיעים – במיוחד זרים.
המערכת פשוטה, ידידותית ונוחה לתכנון מיסוי עתידי.
אפשרויות מימון
בישראל, רוכשי דירות יכולים לקבל מימון של עד 70%–75% מערך הנכס – בכפוף לאישור משכנתא מהבנק. עם זאת, המחירים הגבוהים מצריכים הון עצמי משמעותי מאוד.
בקפריסין, האפשרויות למימון חיצוני למשקיעים זרים אמנם מוגבלות יותר – אך היתרון טמון במחירי הנדל״ן הנמוכים, שמאפשרים כניסה להשקעה גם עם הון עצמי נמוך יחסית.
איך זה עובד בפועל?
- מחירים נגישים: נכסים בפרויקטים איכותיים מוצעים במחיר התחלתי של כ־30% ממחיר דירה בישראל.
- מסלולי תשלום נוחים: בפרויקטים כמו THE RING, ניתן לרכוש נכס במודל תשלומים פרוס
- פתרונות מימון נוספים: חלק מהחברות מציעות הלוואות פנימיות או ליווי פיננסי גמיש, בכפוף לאישור.
התוצאה: השקעה בנדל"ן באירופה – בלי צורך במשכנתא מסורבלת ועם פוטנציאל תשואה גבוה כבר מהשלב הראשון.
רגולציה ורגישות ממשלתית
השוק הישראלי סובל מחוסר יציבות רגולטורית – החלטות משתנות תדיר וכוללות:
- מס דירה שלישית (שבוטל והוחזר).
- העלאת ריבית משכנתא.
- מגבלות על דירות להשכרה לטווח קצר.
בקפריסין, ההפך הוא הנכון: חקיקה יציבה, מדיניות תומכת השקעות, העדפה ממשלתית למשקיעים זרים.
ניהול הנכס – תפעול, אחזקה והשכרה
בישראל, בעלי נכסים נדרשים לרוב למעורבות שוטפת ומתישה:
גביית שכר דירה, טיפול בתחזוקה, טיפול בתקלות פתאומיות,ניהול בירוקרטיה וניירת, ולעיתים גם התמודדות מול שוכרים.
בקפריסין – זה נראה אחרת לגמרי.
פרויקטים מובילים, כמו THE RING, מציעים שירותי ניהול מלאים על ידי חברות מקומיות מקצועיות, שדואגות לכל הפרטים במקומכם:
✅גבייה והפקדות ישירות לחשבון הבנק שלכם
✅ טיפול שוטף בתיקונים ותחזוקה
✅ שירותי ניקיון בין אורחים
✅ שיווק הנכס בפלטפורמות כמו Airbnb ו־Booking
המשמעות: אתם משקיעים – והניהול מתבצע עבורכם, באחריות ובשקיפות.
השקעה בנכסים לטווח קצר
תיירות היא מקור הכנסה מרכזי בקפריסין – מעל 4 מיליון מבקרים בשנה. דירות נופש בסטנדרט גבוה זוכות לביקוש משמעותי, עם מחירים משתנים לפי העונה.
הכנסות חודשיות מדירה בלרנקה:
- קיץ: €2,000–€3,000
- חורף: €800–€1,200
פוטנציאל עליית ערך הנכס
בקפריסין, אזורים מתפתחים כגון לרנקה (Larnaca) זוכים להשקעות תשתית מסיביות, כולל:
- שיפוץ נמל התעופה.
- טיילת חדשה.
- קזינו חדש ופרויקטים ממשלתיים.
משמעות: הזדמנות לעליית ערך של 20%-30% תוך 3–5 שנים.
אקלים השקעה וביקוש עתידי
האקלים בקפריסין אטרקטיבי ללקוחות ממדינות קרות, וגם לישראלים,הפיתוח המואץ שמתרחש בשנים האחרונות הוא הזרז שמסביר את העלייה בביקושים בשנים האחרונות. כמו כן, כלכלה מבוססת שירותים ותיירות, מטבע האירו ויחסים קרובים עם ישראל מחזקים את היציבות.
THE RING – חוויית נדל״ן יוקרתית בלב לרנקה
THE RING הוא פרויקט מגורים ייחודי מסוגו, הממוקם בלב אזור הביקוש של לרנקה – מרחק הליכה מהים, דקות ספורות מהשדה, ובקרבה ישירה למרינה החדשה.
הפרויקט משלב בין עיצוב מוקפד, לייף-סטייל יוקרתי ותשואה כלכלית – ומתאים בדיוק למשקיע הישראלי שמחפש נכס איכותי ונגיש באירופה.
מה מחכה לכם ב־THE RING?
- מיקום פריים לוקיישן – בלב לרנקה, במרחק הליכה מהחוף
- דירות מעוצבות עם נוף לים
- חוף פרטי לשימוש הדיירים בלבד
- שירותים מלונאיים יוקרתיים: ספא, בריכה, חדר כושר, מתחם קונסיירז'
- אפשרות לרכישה כיחידת נופש עם ניהול מלא, השכרה ותחזוקה
- מתאים למשפחות, זוגות ומשקיעים כאחד – שילוב מושלם בין חוויית מגורים לתשואה
תשואה משוערת: 6%–8% בשנה
פוטנציאל עליית ערך משמעותי עם התקדמות תשתיות העיר והמרינה
זה לא חלום – זו השקעת נדל"ן חכמה
עם ליווי משפטי ופיננסי מקצועי, תנאי תשלום נוחים, והזדמנות אמיתית לגיוון תיק הנכסים – גם אתם יכולים ליהנות מהכנסה פסיבית ונכס יוקרתי באירופה.
שוקלים לרכוש דירה בלרנקה או לשמוע עוד על אפשרויות ההשקעה?
צוות THE RING כאן בשבילכם – עם ניסיון, שקיפות ופתרון לכל שאלה.
