מעודכן ל-2026. מיסוי הוא ההבדל בין תשואה על הנייר לתשואה בכיס. החדשות הטובות: מערכת המס הקפריסאית ידידותית למשקיע זר, ובעסקת נכס חדש היא פשוטה במיוחד. במדריך: מע"מ, דמי העברה, בולים, מס שבח, מס על שכירות – וחישוב תשואה נטו לדוגמה. כל נתון מס במדריך מסומן – יש לאמת מול יועץ מס מוסמך לפני החלטה.
מע"מ על נכס חדש: 19% או 5%?
על נכס חדש מקבלן חל מע"מ בשיעור סטנדרטי של 19%. עם זאת, רוכשים העומדים בתנאים יכולים ליהנות משיעור מופחת של 5% על דירת מגורים ראשית – בכפוף למגבלות שטח ושווי ולשימוש בנכס כמגורים עיקריים לתקופה מוגדרת. משקיע שרוכש להשכרה משלם בדרך כלל את השיעור המלא.
דמי העברה (Transfer Fees)
כאן היתרון הגדול של נכס חדש: עסקה שחל עליה מע"מ פטורה בדרך כלל מדמי העברה. בנכס יד שנייה (ללא מע"מ) חלים דמי העברה מדורגים סביב 3%–8% לפי שווי, ולעיתים בהנחה.
מס בולים (Stamp Duty)
על חוזה הרכישה חל מס בולים חד-פעמי בשיעור נמוך – מקובל לצטט כ-0.15%–0.20% לפי מדרגות שווי, עם תקרה.
מס רכוש שנתי
מס הרכוש הארצי (Immovable Property Tax) בוטל. נותרו היטלים מוניציפליים שנתיים נמוכים ודמי ניהול/אחזקה של המתחם – חשוב לתקצב אותם בתחשיב.
מס על הכנסות שכירות ואמנת המס עם ישראל
הכנסת שכירות בקפריסין חייבת במס לפי כללי המס המקומיים, ובין ישראל לקפריסין קיימת אמנה למניעת כפל מס המסדירה היכן ממוסה מה. משקיע ישראלי חייב לתכנן את הדיווח בשתי המדינות מראש – זה בדיוק המקום ליועץ מס.
מס שבח במכירה
ברווח ממכירת נכס חל בקפריסין מס רווחי הון בשיעור מקובל של 20%, עם פטורים והקלות בתנאים מסוימים.
דוגמת תשואה נטו (להמחשה בלבד)
דירה חדשה ב-300,000 יורו + מע"מ, המושכרת בכ-1,200 יורו בחודש: שכירות שנתית 14,400 יורו (כ-4.8% ברוטו). לאחר דמי ניהול, ביטוח, היטלים מקומיים ומס על השכירות – התשואה נטו נמוכה יותר, וההפרש תלוי במבנה שבחרתם. המספרים להמחשה בלבד ואינם ייעוץ מס.
שורה תחתונה
בעסקת נכס חדש בקפריסין המס העיקרי הוא המע"מ, דמי ההעברה בדרך כלל נחסכים, והבולים זניחים. את התכנון סביב מע"מ מופחת, שכירות ואמנת המס עושים מראש עם אנשי מקצוע. להקשר רחב יותר ראו את המדריך המלא להשקעה בקפריסין, את מדריך ההשקעה בלרנקה ואת מדריך הגולדן ויזה.
שאלות נפוצות
השיעור הסטנדרטי הוא 19%, ובתנאים מסוימים חל שיעור מופחת של 5% על דירת מגורים ראשית.
אין "מס רכישה" ישראלי; בנכס חדש עם מע"מ אין בדרך כלל דמי העברה, וביד שנייה חלים דמי העברה מדורגים.
ההכנסה חייבת בקפריסין לפי הדין המקומי, ואמנת המס בין המדינות מסדירה את מניעת הכפל; נדרש דיווח מתואם בשתי המדינות.
